第十二章 又拿了50萬方的項目

兩個項目都在濟城，一個項目處於核心位置，一個項目處於目前能看到的近郊位置，核心位置項目的開發企業是濟城慧中房地產開發公司的地塊，不到200畝土地，2.0的容積率。近郊位置的項目有500畝土地，1.5的容積率，屬於濟城蘭沁房地產開發公司的地塊。

核心地塊26萬方，近郊地塊50萬方，這兩個都是體量偏大的項目，但是根據歷史記憶，後期的濟城近郊位置的蘭沁地產的項目也屬於核心地段，而且溢價率翻了好幾倍，屬於未來的優質板塊。

核心地塊的26萬，受到容積率影響做高端產品難做，基本上就是開始建設高層的開始，都是剛需房，而這個時代對於高層的認知還處於不敢上樓的階段，這個中間還有個兩三年的誤差。

近郊地塊的50萬方，可以高低配搭配去做方案，想來設計院也為這個項目提前做了謀划，在地塊拿地的前期秦風參與進去想來能夠為未來贏得更大籌碼。

這樣意向，秦風有了側重點，兩個項目同時兼顧可能最後一個都吃不下，那就重點攻一個項目，做近郊項目的方案，而核心地塊簡單拜訪認識下就行。

近郊項目的方案思路，從高低配，聯排別墅、多層電梯洋房、高層搭配去做，整個項目可以做到利潤最大化，別墅和洋房戶型產品設計要做20年以後流行的戶型，這樣才能成為這個項目的爆點項目，而高層項目要做到如何送面積，這是設計院去考慮的事情，秦風把思路提供出來即可，具體的細節會有設計院去做。

其他方法推廣、宣傳不是這次溝通的範疇，所以秦風在和蘭沁的褚總溝通后，就驅車到了項目地現場。

褚總的蘭沁地產近郊地塊也是在年後拿的地，正好項目處於調規劃階段，秦風到場后就和褚總聊天溝通項目細節“褚總，你看這是我的一個項目建議方案，當日是調規之前的方案，我給您簡要彙報一下我的方案思路。”

“方案呢主要是兩塊核心思想，一個是地塊的產品建議，一個是地塊的戶型建議，這樣的方案搭配我能為咱們蘭沁地產在濟城今年的產品發佈會上贏得先機，在未來的五年乃至十年咱們的產品和規劃都不落伍，同時呢，項目又沒有增加額外的成本”秦風把方案里的內容一一的給褚總進行了詳細的解釋，並就未來的幾年產品發展方向向褚總做了簡要彙報。

“小秦，你的思路是我做地產這幾年沒有見過的思路，很是領先，這兩天等設計院的同志來了后，我們整個項目做個成本預算，看哪一塊最合適”褚總對着秦風的建議既沒否認，也沒確定，而是想等設計院的一塊去聊這個事情，也邀請秦風參加這個會議。

一般情況下，濟城的地產項目找得都是本地的設計院，而蘭沁地產的這塊土地剛剛開始建設，加上項目目前處於近郊地塊所以也是聽了濟城本地的設計院建議，找了滬城的南方團隊進行設計，南方的設計院的思路是領先的，尤其是滬城與國際接軌，可以讓秦風學習到很多東西。

滬城的設計院的羅工來的濟城后，對這塊土地也是很感興趣，依山傍水的地塊，土地又比較方正，面積足夠大，所以很多事情都能和秦風聊到一起，秦風呢，在開會之前也和羅工多溝通了一會，把自己的理念和思路給羅工交代了，羅工直呼秦風為專業人士。

兩個人相互留下聯繫方式，希望以後的項目能夠多多合作，秦風也給設計院提供提供發展思路和建議。這是雙方都希望看到的點，也是友好合作的開始。

會議開始后羅工主持了彙報內容“尊敬的褚總，我們設計院呢這次彙報基於這個地塊的前期思考和您這邊給的建議，我們的設計理念是這樣的，1、如何做到項目低開高走2、怎麼提升項目的調性3、如何設計產品讓市場接受”

大家相互發言，對羅工提的建議進行了歸納，羅工又提到了秦風的一些思路“我在會前和秦風秦總聊了一會，我感覺到眼前一亮的感覺，秦總的思路是超脫的，超脫這個市場的，而且是符合現狀條件，能夠為項目提升優質的選擇，也能使項目產生最大的利潤，這是我們團隊前期沒有考慮到的，看樣設計院不能閉門造車，還是要向秦風秦總這樣的專業營銷人士學習啊。”

“哪裏，哪裏，我只是提供了一個思路，後期的產品規劃和項目排期還需要你們多多指導，這一塊大家相互學習。”秦風連忙低調的說著。

“好，秦總的建議既然不錯，那麼羅工你這邊調整下方向？”

褚總也是個有魄力的人，感覺到對項目利好的一塊，當即拍板決定要干。

“沒問題，褚總，我這我現在就安排設計開始工作，一會我打個電話這兩天咱們就把項目稍微調整下，符合你們濟城當地的報規條件。”羅工也是能夠懂得一個項目時間就是金錢的道理，早一天開始銷售，項目就早一天節省很多資金。

一個好的設計院總是能為甲方去考慮，而一個好的營銷代理公司也是能為甲方提供專業的建議，讓產品的溢價更加有保障。

褚總對秦風提供的建議，包括設計院提出的合理化的東西很是滿意，接下來就和秦風商談了商務條件，答應秦風在7月1日正式簽約。

當秦風把這件好消息，告訴逸城山色的幾個同事時，大家都興高采烈，公司有了發展，員工才能更加的有意義，秦風安排了李明策劃的事情，提前籌備，又給李明加擔子，一個人策劃兩個項目，告訴李明馬上就回來一個策劃文案高手，專職幫助李明去做項目的文案。

而楊磊目前只能盯着一個項目，下邊的項目進場前還得需要招兵買馬，秦風腦子裏對於代理公司的架構已經有了初步的方向和思路。

每個項目分設項目總、銷售經理、策劃經理以及團隊中的銷售骨幹，設計師放在總部。

秦風專門從濟城的4s店提了個別克商務車用於接待和出差使用，又從逸城山色附近租賃了個200平方的辦公室，用來做總部職能分散，向項目滲透。接下來的半年最低還有兩個項目啟動，一個蘭沁地產，一個張老闆的林城地產，這兩個項目最低要上20個人以上的團隊，大家得有個歸宿，所以這200平方的辦公室目前看來都是小的，只設了總經理辦公室、綜合辦公室、策劃辦公室和會議室四個房間，主要是供職能部門使用。