財務模型里的外灘
■財務模型里的外灘
當然還有四，還有五，越深入，越有意思……
一切的變動源於華年主動去找了次Miss周。事情還是發生在兩個月前，在郭沈鵬被開除的前幾天。Miss周看着華年擺在桌子的會計證和金融師證的時候，眼睛也並沒有抬一下。
“這些我倒是沒考過。”Miss周說。
“我大學專業和金融沒有關係，就想着考個證書加強下專業。”華年早已經學會在Miss周面前厚臉皮。
“也是，你的學曆本來是絕對不可能進這行的。”Miss周說。
要說這個時候心沒有刺痛是騙人的，只是這句話，在這裏不是她一個人提醒華年，戰略投資部的另外幾個人，他們每個人都在用他們不同的方式提醒她，彷彿對她露出一絲接納的意思，便會讓這個精英聯盟崩塌。
“晚上一起吃飯。”Miss周說。
華年愣了一下。
“穿好看點。”Miss周囑咐。
這難道是要帶我去什麼大晚宴，見什麼大世面？華年一邊激動一邊點頭，腦子裏過的都是樂寶平時說的話。
外灘，羅斯福會所頂樓。這是棟極其風姿綽約的樓，歷史和它外貌一樣久遠。公佈於眾人前的那些故事當然是粉飾以後的，再動人，也不是原貌。只是是不是原貌又有什麼關係？看着美麗，就好。
華年以為Miss周讓她穿漂亮點，還有其他客人，沒想到就她們倆。
華年現在想來那個場面也還是動人的。映着上海外灘的輝煌燈光，兩位華服美衫的女子相對而坐。人生有時候需要儀式感，這也是Miss周教華年的。
“我不喜歡來這裏吃飯。”Miss周一邊說一邊拿刀叉翻動她盤子的牛排，“這裏的牛排又硬又難嚼。”
這麼貴的食物，原來也可以被挑剔的，華年心裏一陣暢快。
晚飯後，Miss周帶着華年漫步到陽台。陽台直面着繁榮的外灘。
“只是因為這佐餐的風景，所以大家都給這難吃的飯食幾分薄面。”Miss周說。
華年點點頭，“有人互相給面子，也算好事。”
“怎麼這麼老成？這麼年輕，說話卻有股滄桑味，小心沒男人要。”Miss周笑起來。
華年實在吃驚，這Miss周今天是怎麼了，這突然如沐春風地和她開起玩笑了，她不免有些坐立難安。
Miss周說：“我聽樂寶說，你剛來上海那會兒和她信誓旦旦，說你要買下對面一棟樓。”
華年心裏一動，連忙說：“那時候不懂事，鬧笑話。”
Miss周盯着華年看了許久，再說話時笑容已經隱去，她拿着手指往對面一指：“到現在為止，這堆賠錢貨，原來在你眼裏，還這麼有價值？”
華年雖然有準備，卻還是被Miss周突如其來的嚴厲一驚，琢磨半天不知道Miss周這話的用意。
Miss周已經繼續說：“最簡單的一筆賬，你來算算對面那棟樓一年的收益率。”
Miss周手指的是一棟舉國皆知的著名五星級酒店，名流明星們趨之若鶩，天天有辦不完的晚宴，日日有更高規格的酒會。
華年低頭在心裏合計了一下回答：“五星級酒店按行業內一般標準，裝修費平均100萬每間房，十五年需重新裝修，折舊費攤算為每房每天200元，人工易耗品等變動成本每天每個房間200元，酒店管理公司收取10%的管理費，平均70%的入住率，再有旅行社包房商團隊批發價的價格干預，對外售價平均每晚約可以做到1500元，按照這裏的商業地產目前約每平米10萬元的售價，算下來，年回報率3%。”
說到這裏，華年已經是心驚，在Miss周問她這個問題之前，她為什麼沒有去想這些看起來這樣輝煌的曾經被她設定為奮鬥目標的外灘商業群樓，在財務模型里會如此不堪一擊。
“會做財務模型了？”Miss周點點頭，“五星級酒店3%年回報率，那一片片辦公樓稍微好點，一般做到5%回報率，比起經濟酒店，OM入住率經常達到107%到108%的，利潤和品牌溢價效應相差太遠了。就算靠關係陪酒陪笑費盡心思拿地造住宅樓，如果不是這十年正好是中國的地產紅利期，這些樓難道不是已經淪為賠錢貨？可哪怕就是有地產紅利，十年也不過十倍二十倍。”
聽到這裏華年眼睛已經閃閃發亮。高不可攀的地產行業在Miss周這樣的風險投資人眼裏居然一文不值。
“還有比房地產更賺錢的？”這次華年是明知故問。
Miss周指着對面比華年眼睛還閃亮的樓說，“那樓里第十五層是我五年前投的一家公司，做新媒體的，我兩千美金購得10%股份，去年年底公司A股上市，獲利30倍退出。那邊的二十樓是我七年前投的一家公司，做網絡文學的，我五千美金拿下20%股份，兩年前被上市公司收購，獲利50倍退出。還有那，那，那，都有我投的公司，不論出身，不靠關係，不用陪酒陪笑，只靠這裏，”Miss周頓了一下，指着自己的腦袋說，“風險投資這個行業只比這裏。”
“比智商？”華年不由自主地問。
Miss周搖搖頭，“這裏難道只有智商？能做這個行業的人，智商只是基礎，果斷、耐心、細緻，學習力可以算加分項，當然不能缺的還有謹慎和野心，但這些都沒有一個特質重要，這個特質許多人天生就有，許多人可以後天培養。”
“是什麼？”華年忍不住問。
“這些是當年帶我入門的老師告訴我的，現在我轉告你。做一名好的風險投資人最重要的特質是嗅得到錢的味道。”Miss周看着華年說，“一萬個普通職場精英里只有一個人可以做風險投資，光翼正好一萬名員工，我想總有一個人可以做。”
“所以你當時決定內部招聘？”華年問。
Miss周搖頭：“要不是公司內部政治的壓力，戰略投資部實在需要這樣一場戲，這種吃力不討好的事情我是絕對不會做的，這違背風險投資人第一原則——效率。”Miss周說到這裏突然一頓，問華年，“所以，你真覺得對面那些樓只能賺小錢？”
華年愣住，Miss周這支回馬槍真殺得她措手不及。
Miss周這次終於放過華年，沒讓她在沉默里尷尬太久，就繼續說：“你知道四季酒店的持有人現在是誰？比爾·蓋茨和阿拉伯王儲。有些東西即使不是最賺錢的，卻可以變成收藏品，而收藏品的定價就是另外一套規律了，這是一。二，每個商業地產國家都有住宅用地配給，換句話說，你造多少五星級酒店百貨公司，國家配給你多少住宅用地，住宅用地過去十年的收益率何止十倍二十倍？商業地產還可以在銀行做抵押貸款，貸出來的錢可以用來開發住宅用地或其他用途，這是三，”Miss周臉上閃過一絲曖昧不明的表情，“當然還有四，還有五，越深入，越有意思。”
華年徹底服了氣，總以為自己算能舉一反三的，卻原來不過還是只井中蛙，風險投資，這條路艱澀而又漫長，在這次對話后，華年深深地懂得了這個道理。
“輕易被人說服是投資人大忌，”Miss眼神一挑，“你現在還是覺得自己可以做名風險投資人？”
華年剛剛正好又一次被輕易說服。她一時不知如何回答。野心灼燒着她，可謹慎警告她，你需要審視自己，你的確還不夠資格，第一次想得這樣通透，華年反而平靜了下來。
華年搖搖頭，“我願意做個助理學習。”
“誰有空教你？”Miss周笑了。
華年實在尷尬，不知道該回答什麼。Miss周朝她舉起倒滿蘇打水的杯子。Miss周從不飲酒，吃飯前，她就已經說明。
“郭沈鵬走了，你知道？”Miss周問。
華年老實點頭。
“回家收郵件，他留下個案子，你可以試着去跟跟看。”Miss周說。
郭沈鵬的手指輕動不小心發出的一封輕佻郵件，卻成了華年最大的契機。華年猝不及防。
她甚至來不及享受這突然來的好運，連和樂寶、于成龍慶祝的時間都沒有，就一頭扎進了這個案子裏。
這個案子就是華年身上那股人人嫌棄的豬騷味的由來，郭沈鵬留下的是一個養豬場的收購案。
第一次獨立去看的收購案，就這麼重口味，華年摩拳擦掌。