6.總論：中華民族又處在一個十字路口中間（6）

五、土地和住宅體制潛在的巨大風險

目前土地和居住體制對人口流動和城市化景觀的不利影響，是潛在的巨大社會風險。***經濟展中城市化的過程，總是與人們的土地、居住、流動密切相關。人們從農村向城市流動和遷移，是不是從居住上離開故土，原來的土地和院落怎麼辦？到城市后是暫時租住，還是長久居留？在整個城市化過程中，土地資源如何調整和在城市與鄉村之間進行再分配，等等。本書第六章用了近6萬字的篇幅討論城市化過程中的土地和住房問題。

阻礙農民進城的最大障礙，是在城市固定居住的支付能力和成本高低。實際上，從經濟學角度分析，人口的城市化過程，有一個人口從農村退出和向城市進入的過程，其退出和進入，必然地涉及財產、置換、交易等制度和行為，並且，退出的成本收益和進入居住的能力與成本，是人口最終能不能完全城市化的關鍵因素。大部分學者以為戶籍制度和就業體制是農民進城的障礙。我覺得值得探討。實際上，就業自從取消勞務證和對農民工就業繁多收費，加上企業招工是一種市場行為，已經不存在體制上的進入障礙；而臨時居住證制度的實行，許多農民工可以在城市長久合法居住，居留也不存在法律上嚴厲的障礙。影響農民永久遷移進城的，實際是退出農村的損失較大，以及進入城市長久居住的支付能力低和成本高。

中國的土地制度問題較多，綜合起來看，主要是：（1）主要是農民承包土地與集體所有土地之間產權和利益不清；（2）政府徵用城郊和農村集體土地為國有土地，沒有按照不同所有制之間等價交換的原則，因此，給集體和農民的補償太低；（3）農村土地曾經承包期的時間較短，以及不確定性，加上城市出讓期限的較短，不利於土地產權的穩定性，並且，住宅等其土地使用期到期后，其是否再需出讓並交一次出讓金，成為土地所有者與土地使用者之間的一道難題；（4）由於農民無權自行處置級差地租較高的承包土地，包括宅基地，而大片農田和山區邊遠地區的宅地，退出復墾，國家也無補償，無法變現換取城市住宅，他向城市流動的退出損失太大，實際上形成了城市化中農村人口的退出障礙；（5）農村建設用地、宅基地、耕地，都不能進行抵押貸款，也不能入股，交易也受到限制，因此，土地不能作為資產來為農民獲得利益，使中國農民與韓國和中國台灣地區農民相比，少了一個重要的能增加收入和能致富的渠道；（6）土地資源分配和管理方面，由於從縣到中央，國家太大，層級太多，土地按照市場機制進行資源配置，與土地的集中中央管理和分配之間，存在着較多的矛盾；而城鄉規劃由住房與城鄉建設部系統進行，土地利用規劃又由國土資源部系統來管理，實際上就可能形成掣肘。結果，管理成本高，管理難度大，管理的效果也不理想。

我們看到，農民沒有得到城市化和工業化在土地重新分配中帶來的利益。在不合理的集體土地被國有徵用的體制下，農村和城郊的土地財富轉化為了城市化和工業化中的電站、供城市淡水的水庫、高速公路、城市住宅、辦公樓和培訓中心、商業金融大廈、工廠等巨額的實體財富，政府和開商也在土地的徵用和開中賺得了暴利，村民世世代代守着其賴以生存的土地在被徵用后，卻形成了數千萬之規模的失地、失業和失保農民；絕大部分當事農民沒有因征地而致富，卻因建設征地而致貧。有人戲但切中要害：“這樣的土地產權和徵用制度，將中國許多城市建成了歐洲，而使農村凋敝落魄成了非洲。”

將農民受損的話題先放在一邊，我們來看居住成本的日益快速升高，對中國城市化的嚴重影響和其給未來社會穩定積累的巨大風險。2008年，中國城鎮居民平均房價收入比為7。4，2009年上升到8。3，而全國進城農民夫妻二人房價收入比，2007年平均為16。52，農民三口人房價收入比為25。53，2009年估計分別上升到了22。08和29。44。從國外許多國家看，居民房價收入比一般在3~6，超過7就被認為較高了，而且他們居民收入之間的差距較小。我們從城市居民7等分收入看，實際上60%的居民已經無力購買住房，加上進城有購買住房意願但實際無支付能力的農民，85%以上需要住房的居民沒有購買能力。這實際上會形成和積累非常嚴重的社會問題。