第九百七十三章 中國特色的開發

短時期內，即以世紀論，四分之一個世紀以內，中國土地政策發生結構性變化，是小概率事件。

所以，第四階段，也就是大都會向郊外流動的現象，在未來很長一段時期之內，即當年鄧副總理提出的到下世紀中葉，即2050年之前，都很難發生。

而城鎮化與城市擴張現象都是有時限的，農業人口轉化的差不多了，城鎮化就結束了，城市擴張同樣是有時限的。

過了那個階段，就又要進入美國式的銹鐵時代了，城市反而會發銹，萎縮。

對於中國來說，本世紀中葉之前，如果小衛星城市群現象發生不了，那就只會出現埃及開羅一樣的巨型城市。

千萬人口以上的城市來它個三四十個，幾億人就裝進去了。

中國城市未來大概率的進化方向，就是巨型城市，而像是美國那樣的小衛星城市群，單獨的郊外自治社區，是發展不起來的。

不光是土地問題，也缺乏自主建城的權利，私自建房都違法，更別說自己建城了，只有城市自行擴張的份。

幹這種事，要麼政府來，通過政府投資的規劃開發，或劃定單獨的開發區。要麼資本方來，由地產公司以開發CBD等商業地產，開發居民小區的形式，來辦。

個人是不行的。

巴士酒店公司在北美就是先“集資”再整體開發，但在國內就只能先“開發”再整體發售。

就是因為國情不同，開發的方法才不同，但本質上都是酒店式連鎖公寓的架構，放大到社區，小鎮，城市與特區，同樣是一個原理。

巴士酒店在國內的小鎮整體開發，是標準化開發，除了地價與環境的皮不同，也就是罐頭裏的魚價與包裝紙不同外，實際是一個灌裝生產線，遵循的是標準化工業房產開發模式。

平均每個小鎮的開發費用都在60億上下，居民設施，商業設施與公共設施，大體保證在1：1：1。

其中20億是3000棟居民別墅與公寓樓及相關設施造價，20億為商業鋪面與經營場所造價，包含幼兒園與中小學校。20億為公路，植物移栽，噴泉，圖書館，公園等涉及公共用地，綠化，電力系統，通訊基站，自來水等市政設施投入。

60億在北上廣深就是蓋棟樓的事，但在荒郊野外，建個風景名鎮的同時，還能挖個美麗的西湖出來。

巴士酒店整體開發的小鎮，人造景色之瑰美，莫說城內商品樓，海景豪宅都比不上。

除了不敢與上海外灘那號摩天大樓扎堆，夜晚燈光一打，景色更絢麗的地界比，或是一推窗就能看見門樓的特殊地段比。

其餘，大多商業地產開發項目，單論環境與配套設施一項，是絕對比不了巴士酒店整體開發的小鎮的。

巴士酒店的小鎮項目，類似鳥城早先地價便宜的時候，整體開發的香蜜湖，華僑城，環觀瀾高爾夫地產項目。

只不過隨着地價狂飆，香蜜湖那號的地產項目就做不了了，成本高的會承受不了。

民宅類的整體開發，在一線繁華大都會內，已經做不了了，只能依託外部環境。

地鐵線啊，超市啊，商場啊，學校啊，醫院啊，依託的都是外部。

地產開發商頂多說自家蓋的房地段牛逼，本身實際上就是個蹭飯的，改變不了環境，只有蹭環境的份，超市，學校，醫院，地鐵，跟誰都熟。

這就是地產界的混子。

地產界的大咖，就是萬達，保利，萬科那號，可以整體開發地塊，整體開發CBD，可以改變環境的地產商。

那叫房地產界的大咖，其餘包括在前門做地產項目的李嘉誠在內，在內地都算不上什麼大咖，也是蹭環境的混子。

越是多重資源輻射的重疊區，地段就越好，地價就越貴，貴到民宅類的小區開發，根本談不上創造環境的整體開發了，能依託環境就不錯了。

大都會圈還可以做整體開發的項目，除了CBD那樣的城市商業中心，就是政府主導的開發區了，港口同樣是開發區的一種。

可是，大都會圈內地價貴了，沒地了，圈外有啊。

可以在大都會之內整體開發CBD，在大都會外圍整體開發個小鎮，又有什麼難的？

大都會內的房建市場實際已經飽和了，正如榮克想在鳥城拍個成塊的工業用地，都找不到一樣。

地價高低還在其次，那個是相對值，地產開發項目運作看的是槓桿，項目整體看的是周期投資收益比，與地價實際是無關的。

主要是已開發土地佔比很大了，棚戶區改造得有棚戶區啊，騰籠換鳥市內得先有廠啊，能改造的能騰的都弄的差不多了，不少市政府都騰新區去了，其餘的拆遷成本太大，還不如擴張城市，啟動新區。

城市中剩下的地，又小又零散，單獨推箇舊樓蓋個新樓可以，但帝國財團講究的是體系運作，沒有關聯互補的餘地，蓋個酒店公寓沒問題，整體開發類的項目撲騰不開。

一片白紙上建成的“小鎮”，無論從融資成本，審批力度，投資回報，項目周期，風控與成長性等各方面，都要優於在城市內做CBD。

特別是在項目周期上，CBD是一次建成，一次發售，一次受益，一個項目就是一期。

小鎮則完全不必，這是中國水墨大寫意，今天畫上描兩筆，留個白，明天添倆鳥，後天加倆螞蚱的，隨意。

等到“三千”的小鎮品牌起來了，“三千”的落款與印章，比畫還值錢。

隨着時間的推移，小鎮會越來越值錢，古董一樣。

因為小鎮是有極高的成長性的，而且項目周期是永久。巴士酒店業績中利潤的主要構成部分，不是賣樓，是物業與服務，是金融收益。

這是長期的，永久的，且會隨着環境的變好而水漲船高的。

城市中的商業項目，房地產開發公司以把樓賣出去算完事，表面功夫很好。至於房屋五年後滲不滲水，十年內牆皮會不會脫落，管道與線路會不會老化，物業會不會降檔……

那個不管，反正都賣出去了。

早先留的公共綠地，公共活動區，一看房子賣的不錯，二期一上馬，綠地上的新樓就拔地而起了，環境只會越來越差，房子只會日漸老化。

小鎮就不會，由於經營模型不同，立足的是長期租賃與地價的持續升值，利潤與環境是呈正比的。

所以，小鎮與美國的富人社區一樣，只會越來越漂亮，環境越來越好，學校越來越名校。

因為破壞小鎮環境，就是破壞巴士酒店公司的長期盈利，這當然是不允許的。

既然環境與利潤掛鈎，巴士酒店公司又怎麼可能在建設階段與後續的物業管理與市政服務產品提供上，以次充好呢？只會精益求精。

甚至可以說，巴士酒店開發的小鎮，就是整體建個錦繡中華，世界之窗，觀瀾高爾夫球場，海洋世界，迪士尼樂園。

然後，把別墅與公寓就建在公園裏，就建在高爾夫球場中間。

再然後，把房租出去。

小鎮整體開發項目，在旗下擁有商業地產，連鎖酒店業，組合房屋，活動房屋，巴士組合酒店，房車露營旅遊網絡，運營着物業管理，家政與市政服務，車貸房貸等貸款保險業務，兼發行地產債券的巴士酒店公司來講，只是一般業務。

在帝國財團為前綴的語境中，這類業務更是子類別中的小項了，各個子公司子系統中，類似這樣的項目多的是。

這類單獨個體或有亮眼，但無法對全財團起到體系帶動作用，也無法吸收全系合力的子工程，在帝國財團的項目領域屬於產品級。

包括“風之子”私人飛機項目在內，都是產品級。

巴士酒店公司定期上交總部的報告中，“小鎮”項目能在前三頁有一行提到就不錯。

榮克看的又都是各部門匯總之後的摘要，或許是被摘了的緣故，他對這一項目目前的進度與情況，不見得有聞哥知道的多。

聞哥說“小鎮”項目穩，這話既對又大錯特錯。

“小鎮”整體開發與防川特區的開發一樣，開發荒地的通病是免不了的，那就是人氣不至，就會變成個冷冷清清的“鬼城”。

那就完犢子了，即便前期有遷入的，也會被這種見鬼的氛圍嚇走的。

反之，一旦人們對“小鎮”的長租模式趨之若鶩了，人氣有了，那確實會穩的不得了，收物業收一輩子都沒問題。

為了避免人氣不聚，成為“鬼城”，同樣為了避免未來換手率太高。長約對沖外的另一個對沖，也就是全鎮居民對新進租客的集體評估審核制，就是為此準備的。

要麼都是窮逼，要麼大家一起裝逼，這兩個演化趨勢，巴士酒店公司都是接受的。

因為開發成本低，窮逼住滿照樣盈利，唯獨冷清與炒房這兩個極端不行。

“0”起步價租賃權拍賣，就是為了先期先拿到量，先拿到人氣，而不是租金多寡。

老居民對新居民的評估，是為了一個持續長久的內部博弈，通過這一長期的博弈，來達到長期租賃價格越來越高的目的。

這是一定會發生的。