第三章 堅石詐騙案獨家解密

2006年3月17日，因在京城製造“堅石”詐騙大案而轟動一時的堅石房地產經紀公司法定代表人于波及其女友蔡敏，在北京市高級人民法院終審被判處無期徒刑、沒收其全部個人財產和有期徒刑10年。歷時2年的堅石案最終落幕。

與法院一審時各大媒體記者蜂擁而至摩肩接踵的景象截然相反的是，北京市高級人民法院非常低調地審結了這起備受關注的大案。在終審宣判時，沒有任何媒體跟蹤採訪，到庭參加終審判決的除了法官和一位年輕的辯護律師外，只有本文作者作為法院工作人員參加了宣判的全部過程。

這起沸沸揚揚的大案的結局，與其說是低調，不如說是冷清。而于波和蔡敏彷彿已經預知了終審被維持原判的結果，他們在整個宣判前後自始至終沒有說一句話，直到宣判后被押上警車，悄悄融入東二環熙熙攘攘的車流里，在北京春天的第一次沙塵暴來臨之前，朝着郊外的監獄緩緩駛去。

彷彿這個春天的第一場突如其來的沙塵暴，大風起時，所有的人唯恐避之不及掩面而行，家家關門、戶戶落鎖。當風停沙落，一切都變成歷史的塵埃，桃花紅梨花白，一樹煙柳就染暖了京城春天，此時，幾乎所有的人都忘記了沙塵暴曾經肆虐橫行。就像于波掀起的房產中介的這起沙塵暴，2005年還是怨聲鼎沸，但到2006年春天，當本案真正終結的時候，曾經關注這個案件的人似乎已經忘記于波，忘記“堅石”，就像忘記我們人生中擦肩而過的一個過客。

堅石詐騙案，一粒塵埃引發的沙塵暴。現在於波就是這樣一粒落地的塵埃，儘管他的公司的名字曾經叫作“堅石”。

但是北京還會不會出現坑害數百名業主的第二個堅石呢？客戶在房屋租賃過程中如何避免上當受騙？堅石案的本來面目是什麼呢？

潘石屹旗下的堅石，一塊著名的燙手山芋

堅石詐騙案之所以引起媒體的廣泛關注，其實人們真正關注的不是于波和他的女友蔡敏，他們只不過是一個房地產中介里的小小沙塵。人們真正關注的，是頻頻在各種媒體上露面的地產大亨潘石屹。作為中國房地產界出鏡率最高、知名度最高的地產商，與潘石屹有關的任何風吹草動，都是媒體追逐的對象，何況正是潘石屹註冊了堅石公司，他本人就是堅石公司的第一任法人，他的弟弟接手後轉讓給了于波，而于波在詐騙的過程中對外宣稱公司的法人是潘石屹的弟弟潘石堅。因為潘石屹的名人效應，于波矇騙了很多人，所以，堅石出事之後，幾乎所有的媒體都有一點幸災樂禍的味道，他們巴不得名聲赫赫的潘石屹出點什麼新聞，以此增加報道的閱讀量。基於這個不為外人道的因素，眾多媒體把一起司空見慣的詐騙案炒作成了2005年京城房地產界第一大案。

其實，這確實有點冤枉了老潘兄弟倆，因為潘石堅經營堅石時，雖然公司處於虧損狀態，卻沒有任何房屋中介方面的經濟糾紛，潘石堅把堅石這塊燙手的山芋轉手給於波之後，于波卻在不到半年的時間裏打着潘石堅是公司法人的旗號進行詐騙，才因此波及潘石屹和潘石堅兄弟倆。

如果說潘石堅有錯的話，錯在他遇人不淑，或者錯在把一個雖然虧損但是卻非常著名的公司賣給了于波。但如果他事先預知于波會舉着他的旗號到處詐騙，甚至最後還讓哥哥潘石屹拿出1000多萬元“私房錢”擺平此事，當初于波就是磕頭作揖，潘石堅也不會當這個冤大頭的。

堅石案件初期，同樣當了冤大頭的潘石屹曾經非常堅定地對媒體宣稱，絕不“不給壞蛋買單”，但在於波落網后，被騙的幾百名房主四處告狀上訪，面對方方面面的壓力，潘石屹最終還是頂不住了，最終決定拿出他個人的1000萬元“私房錢”，為壞蛋“買單”，也因此平息了堅石案可能引發的集團訴訟。

這可能是一向高調風光的潘石屹不得不面對的負面新聞，因此引來媒體和社會的廣泛關注。其實，在堅石案件之前，北京已經有多家房地產中介機構捲款逃走，在堅石案之後，也有比堅石案更嚴重的房地產中介詐騙案件出現，而且再也沒有潘石屹這樣的地產大亨出面買單，但其他案件的影響，都遠遠不如堅石案出名。

堅石案出名就出在潘石屹身上。

1999年9月，在京城聲名鵲起的房地產商潘石屹註冊了北京堅石房地產諮詢有限公司，主要從事房地產諮詢和中介等業務。於1999年11月24日，北京堅石房地產諮詢有限公司領取了《企業法人營業執照》，註冊資本1000萬元，住所地為北京市懷柔縣雁棲鎮下庄村南，法定代表人為潘石屹。

2001年5月15日，堅石公司變更名稱為北京堅石房地產經紀有限公司，法定代表人變更為潘石屹的弟弟潘石堅，其餘登記事項均未變更。堅石公司於2001年8月10日在北京市國土資源和房屋管理局（在2004年6月，房屋管理工作劃歸北京市建設委員會管理）領取《京國土房管市二字（1999）第050號北京市房地產經紀機構資質證書》，該證書有效期為2001年8月8日至2005年8月7日。該證書備註中說明市及區縣國土房管部門每年對房地產經紀機構進行年度審查，未通過年審者，其資質證書失效，房地產經紀機構申請登記的事項發生變更時，應向所在區縣國土房管部門申請變更登記。

堅石公司在2002年、2003年作過房地產經紀機構資質年審。但在此後的2003年6月24日、8月13日、10月31日，堅石公司的法定代表人分別變更為于波、段玉龍、王建華；公司住所地已由北京市懷柔縣雁棲鎮下庄村南實際變更為北京市海淀區大鐘寺附近的中鼎大廈，且在半年之內多次更換法定代表人。在簽訂合同過程中，堅石公司向房主、房客出示的均是潘石堅任法定代表人時的營業執照及房地產經紀機構資質證書等資信材料，以誇大其公司實力及經營規模、履約能力。正是這些虛假的公司背景及公司變更前政府頒發的企業信用證明，最終導致於波、蔡敏等人利用房屋租賃合同騙取數百人交付的巨額錢款。

潘石堅接手后，主要做房地產中介業務，先後在北京開過10個分部，但經營狀況一直不好，不但前期投入沒有收回，而且虧損越來越嚴重。在這種情況下，潘石堅開始打算出讓堅石公司。

此時，本案的關鍵人物于波出現了，這個于波是黑龍江省鐵力市人，大專學歷，近年來一直混跡於北京的房屋中介公司，熟悉此行業許許多多明明暗暗的行規。

2003年5月，于波通過朋友找到潘石堅，表示願意接手堅石公司，並願意承擔堅石公司的所有債務、債權、財產，包括堅石公司的下屬分部。這正是潘石堅求之不得的好事，雙方很快達成了轉讓協議。經過對公司資產的清理，當時堅石公司尚有幾百套房子正在執行之中，把應給房主的錢和房客交來的錢相減，公司虧損的數額潘石堅計算出來的是30萬元，于波計算出來的是80萬元。最後潘石堅和于波商定把虧損數額定為60萬元，潘石堅把堅石公司名下所有的直營店、加盟店、辦公用品、已付押金、業務資料、營業執照、資質證書、財務賬冊一併轉讓，公司全部股權作價59萬元，以50萬元作為償付房主的錢，于波付給潘石堅9萬元，首付1萬元，另外8萬元為分期付款，其餘債權債務全部由於波承擔。

2003年6月11日，潘石堅和于波在堅石公司辦公地點中鼎大廈簽訂公司股權轉讓協議。在轉讓協議簽訂時，堅石公司賬上不到1萬元，但是，簽訂合同的當月，堅石公司下屬各分部上交12萬元房款，這些錢潘石堅留給了于波。

也就是說，于波僅僅用1萬元的價格，買下了虧損60萬元但在北京房地產界赫赫有名的堅石公司。

掛羊頭賣狗肉，打起地產大亨的旗號詐騙

那麼，混跡於京城房地產界多年，又聰明絕頂的于波為什麼明知山有虎偏向虎山行呢？其實，于波看重的其實就是潘石屹的名頭。在很多人眼裏，潘石屹這三個字，毫無疑問就標誌着京城地產界的某種信譽和號召力。這個自稱“土鱉”的老潘在京城最繁華的黃金地段玩出一個“CBD”來，他旗下的公司怎麼會詐騙普通房主的幾千塊錢房租呢？

尤為重要的是，在潘石堅轉讓堅石公司之前，堅石公司註冊資金達1000萬元，是北京首批“放心中介”，是經營房屋中介的好載體。但是，到于波接手堅石公司時，公司不但有50多萬元的負債，而且在接手后一周之內，堅石公司人去樓空，只留下一個空殼子，于波重起爐灶另開張。于波接手堅石公司時，同時也接手了該公司此前與房主簽訂的數百份合同，這些合同多數是在“非典”暴發前簽訂的，合同租賃價遠遠高於接手后的市場價。

非典時期的房屋租金價格狂跌，于波只能以接手后的市場價租出去，否則就要支付房主大額違約金。但是，于波彷彿不屑於賺一點點轉租之間的差價，他接手公司不到一周，就開始施展他的“空手道”。

2003年7月初，于波召集他的手下，開始實施他制定的經營策略。于波的主要策略是與房主簽訂1年的合同，爭取2個月的免租金期；但與房客簽訂3個月的合同，收3個月的房租；最後房客住了3個月，但公司只給房主1個月的房租，然後跟房主找茬，撕毀合同。于波認為，這樣公司有了利潤，還不違法，頂多是經濟糾紛。

但是，僅僅過了1個月之後，于波就不滿足於這樣小打小鬧了。8月初，于波召集全部部門經理開會，命令手下各部門將手中的房源低價出手，儘快收回資金，于波許諾給各部門的提成由原來利潤的50％提高到營業額的50％，房價降價的幅度從300元到500元不等。如此下來，房價降價再加上分配給各部門的利潤，以從房主那裏轉租的月租金為3000元的房子為例，轉租給房客為2500元，各部門和業務員提走1250元利潤，到了堅石公司手裏的錢只有1250元，每月3000元的房子縮水了一半還多。如此簡單的賬目，是隨便一個人都可以算出來的。

但是，即使是這樣，于波還是覺得資金回收太慢。到9月初，于波再次召集部門經理開會，要求再次壓低出租房屋的價格，至於壓低的幅度，由各部門經理自行掌握，有的房子月租甚至降低了1000元。

如此壓低房租價格，自然引來房客如雲，壓在堅石公司的房子很快轉租出去，而且給房主的錢是按月付款，但轉租給房客都是按照全年度付款，這樣于波手裏很快拿到數百萬元現金。

但是這樣高進低出，意味着堅石公司要賠掉成本的一半以上，連于波的一些手下都覺得公司的運營太不正常了。于波手下的一位部門高經理，在9月1日到10月20日的50天裏，部門流水50萬元，高經理就拿到了19萬元提成款，分給部下3萬元，他自己凈賺16萬元。這錢來得太快了，他意識到早晚要出事，結賬幾天後，高經理就拿着屬於他的16萬元一走了之。

因為于波手下的部門經理和業務員擔心將來出事，所以他們與客戶簽訂合同時，大多使用化名。業務員與房客簽訂合同后，房客向公司負責財務的蔡敏交錢，公司再按照比例給業務員提成。在此期間，公司的部門經理和業務員都心知肚明高進低出是不正常的運營方式，所以他們很多人只做很短時間，拿到提成后很快離開了堅石公司。

重賞之下必有勇夫，在金錢的誘惑下，很多部門經理和業務員不但助紂為虐，甚至還有人甘做于波的替罪羊。一個叫段玉龍的于波老鄉到堅石公司打工，幹了不到一個月，于波就讓他擔任公司法人，並告訴他只當兩個月再換過來。這個段玉龍問起原因，于波告訴他說：“最近上面要查賬，法人得逐個找，法人多了就給查賬製造困難，你當兩個月法人給你10萬元。”

2003年8月份，于波就跟段玉龍辦理了股權轉讓手續，之後于波分幾次共給了段玉龍9萬元。但是，段玉龍從未參與過堅石公司的經營管理，甚至他在當法人期間回了老家。兩個月後段玉龍從老家回來，他覺得不踏實，讓于波找別人當法人，於是，堅石公司的法人又落到一個叫王建華的人頭上，這個王建華也是于波的黑龍江老鄉。

通過這種“城頭變幻大王旗”的貓膩，2003年下半年的堅石房地產公司早已不屬當年享譽京城的房地產大亨潘石屹的旗下，截至2003年11月案發時，堅石公司已五易其主。堅石公司法人變更順序是：2001年5月，堅石公司法人變更為潘石屹的弟弟潘石堅；2003年6月24日，潘石堅將公司轉讓給於波；2003年8月13日，于波又將公司轉讓給其同鄉段玉龍；2003年10月31日，段玉龍將公司轉讓給王建華。

其實，于波之後的兩個法人不過是傀儡而已，堅石公司真正的老闆是于波。

多行不義必自斃，逃到天涯也枉然

于波將房屋大量低價轉租出去后，並沒有打算把收來的錢交給房主，他其實早已做好了挾款外逃的打算。但是，很多房主拿不到錢，自然要向堅石要個說法。

2003年11月9日，北京市海淀分局刑警經偵隊接到一名姓馮的女事主報案稱，她與堅石房地產經紀有限公司簽訂了《房屋出租委託合同》，出租其位於朝陽安慧北里的一套兩居室住房，租期2年，月租金4800元。按照合同規定，公司每月初將當月房屋租金打到馮女士賬戶上。然而，房子交給堅石公司代管以後，馮女士卻沒有收到公司應付的租金。

當馮女士前往安慧北里自己委託堅石公司出租的房前，發現堅石公司早就以每月2500元的低廉租金將房子租給了一名外地房客。這名房客告訴馮女士，他已經向堅石公司一次性交納了一年的租金。深感不安的馮女士趕緊與堅石公司業務員聯繫，卻無論如何也打不通業務員留下的電話。11月9日，馮女士立即找到位於大鐘寺的中鼎大廈堅石公司總部，卻發現公司已人去樓空。隨即，馮女士向警方報案。

與此同時，海淀警方又連續接到數十個堅石公司客戶打來的電話，都是反映堅石公司就地蒸發之事。此時，中鼎大廈有幾十名堅石公司客戶衝進堅石公司總部。在現場，幾十名房主激憤的情緒難以控制，他們反映的情況與報案的馮女士大致相同。偵查員從中發現一個奇怪的現象，堅石公司一面以明顯高於市場平均價的價格與房主簽訂租賃合同大量聚斂房源，另一面卻又以大大低於市場平均價的價格將房子轉租出去。

這是一種明顯違背商業規則的高進低出的經營方式。從表面上看堅石公司顯然在做賠本的買賣，但卻能夠使公司在短期內吸納相當多的房源並迅速出租收到大量的租金。由於有一至兩個月時間堅石公司無須向房主付費，這個時間差給空手套白狼提供了條件，堅石公司可以不付一分錢拿到房源轉租出手套取大量租金。在應當向房主付租金的時間堅石公司人員突然消失，暴露出公司存在捲款出逃進行詐騙的嫌疑。11月9日，海淀公安分局刑警經偵隊正式立案偵查堅石房地產經紀有限公司涉嫌經濟詐騙一案。

案件偵查首先是從調查堅石房地產經紀有限公司狀況入手的。通過調取該公司工商註冊資料，偵查員發現，截至案發堅石公司已五易其主。偵查員還發現，堅石公司曾被評為北京首批“放心中介”，但2003年5月已退出這一稱號，于波接手后卻始終打着“放心中介”的旗號經營，並且繼續使用公司法人變更前的執照。

海淀警方從受理的報案看，短短半年時間堅石公司以高進低出的方式套取租金500餘萬元，受害群眾多達770多人。然而，刑警在調取堅石公司在商業銀行的賬戶時卻發現，公司賬上的資金僅有4000元。

大量事實證明，于波在收購堅石公司后頻繁更換法人，不過是在玩偷梁換柱轉移債權債務的金蟬脫殼之計，其瘋狂高進低出套取租金的真實目的就是詐騙。在事實基本清晰之後，海淀刑警全力以赴追查失蹤的涉案主要嫌疑人于波。

但是，案發後于波下落不明。警方只在羅馬花園查到了于波以97萬元現金購買的一套187平方米的住宅以及以48萬元價格在朝陽望京西苑購買的一套兩居室住房。

刑警對於波兩處房產佈控后，均未發現任何有價值的信息。2003年11月20日，偵查員前往于波原籍黑龍江，在當地警方配合下查找于波線索。但是，在長達1個月的佈控中，警方沒有發現於波與原籍聯繫的蛛絲馬跡。

正當案件偵破陷入僵局之時，2004年1月中旬的一天，警方接到于波的妹妹託人捎來的話，問100萬元能否為其哥買斷官司。偵查員推斷投石問路之人一定是于波自己。隨即，偵查員將力量集中在對於波妹妹北京的暫住地進行佈控。2004年2月10日，海淀刑警發現於波妹妹與海口一個長達57分鐘的通話記錄，海口被警方目光鎖定。

2004年2月13日，北京警方根據于波妹妹的通話記錄，採取逐步排除法慢慢縮小包圍圈，最終將于波可能藏匿地點定位在海口市國貿大道天昊大廈內。隨後，警方對天昊大廈佈控摸排。專案組得到準確消息，于波就住在天昊大廈內，與他同住的還有一名年輕女子。

2004年2月24日23時許，警方確定抓捕條件已經成熟，公安人員敲響了于波的房門。應聲開門的是于波的女友蔡敏，公安人員進入房內時于波正在上網，在於波床邊案頭撂着3本書，分別是《刑法》《刑事訴訟法》《合同法》，3本書已經被翻得起了毛邊。

于波輾轉遼寧、山東、廣東、廣西、海南五省區，逃亡3個多月，他怎麼也想不到，北京警方能在天涯海角找到他。當晚，于波及其女友被帶至海南警方提供的場所連夜審訊。于波交代，其女友蔡敏是堅石公司的出納，案發後蔡敏隨於波一同逃亡。堅石公司受害者的集體行動及媒體的廣泛關注使于波感到事態嚴重，逃到海口后他閉門不出，每天抱着《刑法》《刑事訴訟法》《合同法》看。于波感到無論如何也難逃罪責，遂為自己設計了徹底消失的計劃。于波前往當地整形醫院了解整形手術的情況，準備對自己進行拉皮。與此同時，他找人為自己製作了一個名為呂宜柱的假身份證，在當地隱姓埋名。警察找到他時，于波正在做第三步，弄一張“死亡證明”。

2004年4月2日，北京市海淀區檢察院以涉嫌合同詐騙及偽造居民身份證兩項罪名批准對於波、蔡敏依法逮捕。

最令于波百思不得其解的是，為什麼警察會在海口抓到他。返京路上他苦笑着對刑警說，前幾天跟蔡敏一同去了一趟天涯海角，出租車司機說，做生意的人不要去那個地方，那裏表示走到了盡頭。

老潘哥倆替壞蛋買單，法庭上于波拒不認罪

堅石詐騙案被媒體曝光后，在於波下落不明的前提下，社會和媒體的注意力瞬間集中在潘石屹兄弟身上。2003年12月2日，潘石屹及其弟潘石堅在代理律師陪同下，向媒體澄清堅石公司和潘氏兄弟沒有任何法律關係，並出示股權協議轉讓書予以證明。

潘石屹的律師公開解釋稱，隨着轉讓股權協議的簽署及工商登記的完成，潘石堅與堅石公司再無任何瓜葛。潘石堅既不承擔這家公司的債權和債務，也不負責執行這家公司正在履行中的合同。潘石屹在接受記者採訪時稱，如果有關機構認定潘石堅對堅石事件負有責任，潘石堅將承擔此責任，涉及賠償方面的問題，潘石屹願意借錢給潘石堅。但潘石屹宣稱“絕不給壞蛋買單”。

但是，在於波歸案之後，為了平息堅石詐騙案給經營房地產的中介帶來的震蕩，潘石屹對外界宣佈，雖然曾經說過“不給壞蛋買單”，但鑒於于波已經落網和受害者的實際困難，他將拿出自己的1000萬元“私房錢”，為于波“買單”。

2004年11月，堅石詐騙案進入理賠階段。由市建委下屬的市房屋置換中心等有關部門組成的理賠辦公室對理賠工作分為兩個階段進行，首先是對城八區的受害者逐一預約到現場登記，第二是在算出總理賠金額后將1100萬元按比例發放到受害者手中。

理賠金除了潘石屹的1000萬元“私房錢”，還有于波被捕后查抄其名下2套房產和部分現金，摺合人民幣100餘萬元。2005年1月14日起，理賠辦公室開始發放賠償金。

2005年2月3日，北京市人民檢察院第一分院將于波和蔡敏以詐騙罪起訴到北京市第一中級人民法院，檢方起訴于波和蔡敏涉嫌詐騙房主和房客計552人，共421萬餘元。

2005年3月10日，轟動京城的堅石房地產詐騙案主要嫌疑人于波和他的女友蔡敏，在北京市第一中級人民法院受審。在法庭上，于波並未認可檢察院指控的犯罪事實，為自己的行為進行了辯護。

北京市人民檢察院第一分院分別指控兩人犯有合同詐騙罪和偽造、變造居民身份證罪。指控的主要事實是：于波、蔡敏夥同他人，於2003年6月至11月，在經營堅石房地產經紀有限公司期間，以非法佔有為目的，採取高價租入房屋，僅向房主支付少量房租，再以低於租入價出租房屋，而向房客收取多月房租的手段，誘騙房主和房客等552人次，分別與堅石房地產經紀有限公司簽訂房屋租賃合同，騙取房屋租金及其他費用共計人民幣421萬餘元。該款除用於支付公司工作人員高額提成和公司日常費用外，大部分被于波及蔡敏揮霍。另外，于波還分別以“周占魁”、“呂宜柱”的名字偽造、變造了居民身份證各１張，並使用了上述兩張居民身份證。

于波在法庭上一口咬定檢察院的指控與事實不符。他承認，在公司的經營和運作過程中，他確實存在“高進低出”的情況，但他表示，自己的企業經營理念是“高進低出”並不意味着一定賠錢，可以通過對房屋進行裝修、購買日常使用的傢具和電器等賺取其他利潤；也可以暫時低價出租一部分房屋期待日後的升值；或者通過向銀行申請按揭貸款購買二手房，再將房屋出租，以租養房等。

于波始終認為自己也是一名“受害者”，是在接手“堅石”時被潘石堅欺騙了。于波稱，自己接手“堅石”后才發現，公司的負債額遠多於對方聲稱的60餘萬元，而自己不應該為這一事件負全部責任。談到堅石高進低出給客戶造成損失，于波甚至反問：“我接手堅石的時候它已經負債經營了，而且遠遠比我當時了解的負債額大得多，我被騙了你說我該怎麼辦？堅石走到今天，難道它沒有一個漸進的過程嗎？我一個人能負多大責任？”

法院在經歷兩次開庭，審查了600多位證人證言，閱了90多份案卷后，認定堅石公司詐騙房主、房客共258對、516人次，詐騙金額3799263元。同時認定於波以夥同蔡敏等人，在與房主、房客簽訂、履行房屋租賃合同的過程中，採用“高進低出”、“短付長收”的手段實施詐騙。

于波的行為被法院認定構成合同詐騙罪，且詐騙數額特別巨大，其詐騙行為給被害人造成了重大的經濟損失，嚴重擾亂了社會秩序，屬於情節特別嚴重。另外，于波還偽造居民身份證兩張，構成偽造居民身份證罪，法院決定數罪併罰，判處其無期徒刑。蔡敏明知于波利用經濟合同進行詐騙活動，仍在於波的指使下負責收取所騙錢財、幫助毀滅公司財務賬目等證據，並與于波共同捲款潛逃藏匿，其行為也構成合同詐騙罪。被一審判處有期徒刑10年。

一直表現非常鎮定的于波在聽到自己被判無期徒刑后，表示堅決上訴。在判決後於波接受記者採訪時稱：“堅石確實出了事，但這些責任不該由我負。公司在我接手前就已經出現了虧損，我所做的一切都是為了公司能夠扭虧為盈，是出於挽救公司的目的，只不過由於自己的能力、財力等綜合因素，才最終沒能達到初衷。畢竟這件事情社會影響很大，法院又已經下了判決，如今我說再多也未必能得到認可。但簡單地說，我與房東間簽署代理合同，這屬於市場經營行為，房東們是有收益的，而市場經濟決定了有收益就會有風險。我不認為自己構成了刑事犯罪。”

房屋黑中介層出不窮，如何預防黑中介捲款潛逃？

從2002年底“恆基無限”人間蒸發，到2003年底“堅石”人去樓空、“金百佳分部”捲款潛逃，再到近期的“中天恆基騙錢”，在短短兩三年的時間裏，北京幾家“黑中介”屢次爆出詐騙黑幕，給廣大房屋業主和承租人帶來巨大損失，也給北京房屋中介行業的誠信度帶來重創。

這幾起案件的騙術驚人的相似，都是不法房屋中介採用“高價收、低價出”以及不向業主支付房屋租金的方式將承租方的房款騙走，最後捲款潛逃。

在目前北京房地產經紀市場極不規範、消費者對房地產經紀業普遍持懷疑態度的形勢下，這幾起惡性事件進一步加深了房地產中介危機。這些事件不僅應該引起業主和客戶的充分警惕，而且也給房地產中介機構和有關政府管理部門敲響了警鐘。

2006年3月26日，北京市高級人民法院在對堅石詐騙案進行判決之後，向有關部門發出了司法建議。法院認為，有關部門在認定堅石公司具有房地產經紀機構資質及該公司從事房地產經紀人員的資格審查過程中，對相關人員缺乏具體的審查，且對該公司在4個月中頻繁更換法定代表人的異常現象，缺乏監管。由此，建議有關部門認真汲取于波、蔡敏合同詐騙案的教訓，利用現代科技手段將全市房地產經紀機構及人員輸入信息系統，並通過協調，使該系統與工商、稅務等行政管理、人民銀行、房地產信息管理等部門的相關係統進行連結，形成聯動機制，及時掌握企業、公司工商註冊變更等事項，加強對房地產經紀機構及人員在經營、管理、變更等方面的動態監管，嚴格申領《房地產經紀機構資質證書》及《房地產經紀人員資格證書》的條件，將審查落在實處，及時發現房地產經濟機構的不正常活動。同時要健全內部制約和監督管理制度，杜絕類似案件的發生。

那麼，作為普通房主和消費者而言，應該從此類事件中吸取那些教訓呢？

仔細分析，黑中介慣用的伎倆就是利用對房東和租戶收付款周期的不一致，短期內聚斂大批錢財，然後便人間“蒸發”。往往黑中介會以房子租的時間越長租金越低作為誘餌，向租戶收取半年或一年的租金，而他們卻只給房東月付或季付，中間的巨額差價成了黑中介牟取的暴利。舉例算一筆賬，黑中介與房東簽訂委託協議，商定某套房子的月租金2500元，按月支付房東租金，然後以月租金2000元租給承租客戶，並一次性收取該租戶一年房租共24000元，在付給房東兩個月租金后攜款而逃。可見，這套房子黑中介公司即使“高進低出”也撈得租金差價19000元。很明顯，租金的差價主要是由房東和租戶的收付款周期不一致造成的，而且本來應是房東的巨額租金留在了中介公司，也為黑中介的違法提供了便利。

針對上述問題，解決問題的最好辦法是徹底解決收付款周期問題，讓黑中介不能因為付款的時間差而有可乘之機。對於房東來說，付款方式應為中介一次性支付一年租金！因為一般情況下，業主委託經紀公司出租最長周期為一年，一年之後如仍有合作意向，可繼續委託出租；對於租方來說，應縮短付款周期，減少客戶的付款金額。即使付款一年，經紀公司手中的房租也不會有滯留，如此就不會出現捲款逃跑的事情。租金風險轉移給了中介公司，也降低了租戶被騙的可能。

很多房東都是在發現中介公司人去樓空后，才知道其實中介已替他們收取了一年或半年的房租；另一方面，同樣大量租戶在房東來催着騰房時才認識到，房東原來沒收到他們支付的房租！究其原因，居心不良的黑中介將部分交易信息屏蔽，使得交易雙方信息不對稱。等到事件發生后，房東和租戶才猛然覺醒，原來都被騙了。

信息不對稱的問題在房屋租賃市場不是新鮮事。部分交易信息涉及中介公司業務流程或利潤空間，不便向交易雙方透漏，但像上述幾家中介的做法絕對是故意隱瞞真實情況。所以非常有必要加強房產中介的透明交易，在不影響公司利益的前提下，應該讓交易雙方有充分的知情權。為防止黑中介欺詐，租戶在租房時可要求查看中介公司跟房東簽訂的委託協議書的代理期限，明確此套房屋的租期，以便於付款時期的確定，然後放心租房。

面對黑房屋中介的行徑，專家建議房東房客應做到如下幾個方面：1.考察中介公司的背景、規模和品牌，考察成立時間，考察信譽記錄。2.“高進低出”是黑中介準備卷錢走人的徵兆之一。當房租出去后應儘快和房客取得聯繫，如果發現“高進低出”差價超過10%就要設法解除合同。3.合同的規範性不可小覷。不負責任的中介公司一般不會在合同中標明自己在租出房屋之後所應承擔的責任與義務。4.房租的付款方式應該合理。不法中介往往會以低價為誘餌，騙取客戶交納半年甚至整年的房租，因此也給大規模套現捲款提供了可能。5.售後服務的內容也很重要。中介公司有無按時支付房租、有無協助賠償、有無先行賠付等售後服務都是出租業主需對其考察的必選項。