第三部 鏖戰私企 045 拿地風波

一個項目，從頭做到尾，無論你的產品力如何，施工質量怎樣，評判項目成功的決定性因素，只有一個，就是銷售情況，所謂一美遮百丑，大概就是這麼個意思。

你項目做的再差，只要這個項目賣的好，那就是一個好項目；你項目做的再好，房子賣不動，就會演變出無數個千奇百怪的問題。

這些問題涉及到方方面面，營銷定位失誤，產品設計不合理，工程質量有問題，成本存在偏差，招采定單位能力太差，各種各樣的問題背後，是不同部門對於項目銷售結果不如意的相互推諉與扯皮。

而決定一個項目最終成敗的最主要因素，在前期有兩個，一個是上下波動的市場行情，你的點子踩對了，趕上了一波市場行情，那房子自然好賣，營銷的日子也必然好過。而另外一個因素，就是在拿地前期的研判，也就是考驗開發商的眼光決策與專業度的時候了。

我們在這裏，單以王塵的視角，王塵的專業，來看一看那些年，芯郭集團在拿地前端犯下的錯誤，吃過的虧，給同行以警醒。

在前面，我們說過，對於地產設計而言，要對兩個東西心存敬畏之心，一個是指標數據，一個是日照測算，這兩個，任何一個發生了問題，對於一個快速開發的項目前端，都是致命的。比方說，前文提到的中食集團獲取的項目，日照發生了問題，建築密度發生了問題，我們在介紹這些事情的時候，只是輕描淡寫的描述了如何公關，如何解決，看起來並不是那麼的難，但是，在實操過程中，解決每一個問題，都是能夠讓當局者退一層皮的，個中艱辛苦楚，也只有當局者能清楚了。

二零一七年，芯郭集團進軍鹽都，第一塊地的拿地方案，就是王塵操刀，後來這塊地也如願獲取，但是，項目的獲取並沒有給王塵帶來一絲喜悅，反而是後續一系列的狗血劇情，給王塵後來的職業生涯敲響了足夠的警鐘。

開發商在拿地之前，會充分的調研地塊內外的不利條件，鹽都這塊地，內外各有一個致命問題，對內，規劃要求紅線退讓21米需要給政府無償做市政綠化帶，不能做建築，這就極限的壓低了土地使用強度，很大可能導致地塊容積率做不足。對外，在地塊南側，有一個爛尾的住宅小區以及所配建的還未開發的超高層寫字樓，對項目的日照造成了很大的影響。

在方案初排之後，地塊的容積率果然折損很大，王塵與投資部的劉軍商量，要想地塊能夠把容積率做足，兩個前提條件需要解決，第一，配建的二十一米進深的綠化帶裏面，需要放置配電房，這樣小區里可以多放兩棟樓；第二，南側爛尾還沒有建設的超高層，不能考慮其日照的影響，這兩個點，需要你們跟地方政府確認清楚。

第二天，劉軍給王塵反饋道：“配電房可以先放在綠化帶裏面，政府同意”，後來，又反饋道：“南側超高層，暫不用考慮日照，因為住宅都已經爛尾，開發商老闆已經跑路，超高層辦公肯定無法建設。”

這時候的王塵，也算得上是久經沙場，對於投資人員見地就眼紅的想法，也瞭然於心。為了自我保護，把劉軍給的綠化帶里可以放配電房的信息，以郵件的形式抄送給了各個端口，但是，第二次反饋的超高層信息，卻沒有發送郵件，這就為後來的扯皮，埋下了伏筆。

一個月以後，項目成功獲取，在外部規劃報批的時候，前期投資反饋的兩個信息，政府全部不認，這直接讓項目折損五千多平方容積率，差不多七千萬的貨值。

問題有了，又是無法解決的死結，投資的人就退到了後面，想着把設計推到前面頂缸。當王塵反饋說日照不用考慮，是投資劉軍給的消息時，再去問劉軍，給的回答是：“我記不清了！”

好在影響項目決策的第二個因素，有郵件備份，就算是死，也有個墊背的。

那段時間，芯郭集團姑蘇公司的設計與投資劍拔弩張，如果這個事情處理不好，不用說王塵，就算當時的設計總，徐如海也是要被問責下課的。

此時此刻的王塵，心裏只有一個想法，如果公司真的要問責起設計來，王塵會以自己的名義，給所有高層發一份郵件，承認是自己失誤，之前對徐如海隱瞞彙報等等等等各種說辭，目的只有一個，哪怕自己被幹掉，也不能因為這個事情牽連到對自己頗為看重的老領導，老大哥。

再後來，因為這塊地分為大小地塊，公司先進行了沒有問題的大地塊開發，把小地塊的問題暫時擱置，後來又請了各種各樣的單位投標，想辦法，容積率最終大差不差的保住了，這個事情也就慢慢的混過去了。

這是一件因為前期日照原因，導致的問題。後來，還有好幾塊地，都出現了前期研判時，對周邊現狀的日照考慮不周的情況，或是項目層數變動，或是戶型調整，或是樓棟移位，最終也都算是平了過去，但是，對項目開發階段的影響，還是有的。

從這一個事情，王塵在後來的拿地過程中，總結了兩點，第一，無論投資催的有多着急，項目前端的信息，周邊地塊的現狀，一定要摸清楚，才能開始方案設計，不然，惡劣的後果，是誰都無法承擔的；第二，對於日照這一塊的敬畏之心，要時刻保有，前期你輕敵大意，後期的苦果自然要自己買單。

當然，在人情世故方面，工作是工作，人心是人心，平時可以嘻嘻哈哈，相互尊重，防人之心卻是不可無的。

受到的迫害越多，抗壓的能力越強，對於人心的掌控與預判，自然也是越強的！