第十四章：性價比高

前10年的時候，國有土地使用權的出讓方式主要還是以國有土地劃撥為主（就是你需要地塊去找政府批，政府經過眼研究，最後同意直接把地塊劃撥給某些企業或者其他單位，這樣一來土地成本很低，但是獲取方式相對艱難，除非你是學校、醫院、國有企業等等這種政府性質企事業單位），這個與市場經濟相對滯后。

房地產交易市場已經徹底的進入市場經濟，但是土地的出讓方式仍然處於計劃經濟階段的模式。這樣以後就很大制約了房地產的發展，在2002年正式出台文件，發佈《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，即11號令，明確規定：商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。之後一年，才明文規定不符合招標拍賣掛牌出讓條件的國有土地，方可協議出讓（這樣土地成本會低很多）。

由於當下國有土地出讓主要採取協議方式，而協議出讓在很大程度上都由政府定價，土地使用權的價值並沒有在市場上體現出來，因此，儘管協議出讓制度從根本上有別於行政劃撥制度，但並還不是充分體現公開、公平、公正法則的市場配置制度，而應界定為一種准市場配置。這種准市場配置制度與計劃配置制度並存的格局一直持續到2001年******15號文件的下發。之後國家下發了一系列與土地資源市場配置密切相關的法律和政策，土地市場建設的步伐才開始迅速加快。

張總這個層次的開發商肯定不會察覺到之後的國家政策變化，自己可以先跟他聊一聊，好有利於這幾年的開發進度。土地雖然只是房地產開發前期的一小塊，但是總歸是最關鍵的一個環節，直接影響到之後的開發進程、開發成本。所以必須要重視。

終於到了正式參加出讓的日子，張董事長跟幾家企業一直在競爭，而另外幾家很明顯都是財大氣粗，而且政府資源很雄厚。李忠從一開始就猜到結局了，最終張董事長碰了一鼻子灰，但是現在他也有了相當一筆資金。大的項目開發不起來，但是其他的一些項目可以想辦法來搞定。

李忠等張總回來稍微緩過勁后，便主動去找他談一談怎麼以最小的代價來跟別人合作來做房地產開發。這個別人便是那些在GQ改革執行下的那些瀕臨破產的GQ還有那些即將下崗的工人。那些效益不好的GQ很多都快破產了，李忠建議張總以救世主的身份來幫助他們，其實也不是單純的幫助他們，是一種雙贏的模式。

這些GQ從上到下都挺不容易，上上下下近百號員工辛辛苦苦為企業工作半輩子，收入相對確實很穩定，但是也不能算是高薪，在市場經濟的衝擊下，那些收入，勉強可以養家戶口，供孩子上學讀書。

李忠的建議就是GQ用他們的土地以入股的方式，張總這邊出錢來搞開發，一起開發房地產項目，然後以一部分房源作為在職員工的福利房源，以很低的價格賣給他們，算是給他們的福利房吧，但是名額只有項目的十分之一。並給他們蓋一些公益基金性的商業地產，這些商鋪每年產生的效益給員工發些福利，幫助他們交一些養老保險什麼的，直到他們正式退休。再給個別人員安排幾個稍大一些的房子，多給幾個低價名額，GQ這邊應該願意干，具體怎麼分房子讓國有企業自己來做，分給他們的商鋪他們自己來安排。

李忠給張總的建議是，先談好地塊，讓他們的員工自己掏一部分錢，這樣我們這邊的啟動資金就很充裕，而且現在這樣是合法合規的，儘快找好施工單位，前期土地手續需要在相關部門備案登記，後續加緊辦理各個方面的手續，明年就可以動工。動工就可以大範圍的向社會上預售，而且現在的房地產市場監管還不是那麼嚴格，這樣沒有什麼大問題，這樣以最快的速度建設，以最高效的方式銷售，資金很快就可以回籠，穩賺不賠。

最終跟一家中型GY企業合作，因為這家企業的地理位置挺不錯，雖不敢說優越吧，但是作為住宅項目，綽綽有餘，這家企業自己有近200畝的政府多年前劃撥的空地，用地性質是綜合用地（意思就是可以蓋住宅，蓋住宅本來就是計劃給他們員工蓋的福利房，可是企業效益很不好，哪有資金來蓋房子），張總特意把李忠帶上一起去找這邊的負責人談，國企這邊基本已經開破產了，哪敢想這樣的好事，基本是張總說什麼他們都答應。最後談成的結果是，國企這邊先拿出100畝地來合作開發，給自己員工留出15000平米的房子。但是不是白給他們，而是以很低的價格給他們，需要他們掏出10%的房屋定金。其他商鋪方面根據規劃設計來定。

最後簽訂合作協議的時候，張總有特意讓李忠又看了一遍確保無誤，才正式簽訂協議。這個小小的舉動，足以證明李忠現在在張總心目中的地位，跟傳說中的軍師有一拼。