第九百六十八章 公關密集型房地產

因為牽涉到拿地，牽涉到明標暗標，牽涉到融資，與公關的關聯太大，是典型的公關密集型產業。

例如如何判斷一個城市的房價未來一段時期是漲是跌？地皮供應是多是少？銀行信貸部門對這一城市的房地產開發項目的放款是松是緊？

很簡單就能判斷，有個大官進去了，未來一段時間內，土地供應量一定驟減，銀行信貸部門一定是收，是緊。

就這麼簡單，說俗了就是這年頭的官都太清廉。

不光拿地有公關，蓋房對銀行有公關，底下還有一道同業公關，高雅點叫規避同業競爭的行業自律，俗點叫“搓圓仔湯”。

這詞是台灣來的，《黑金》裏的梁家輝就完美的演繹過“搓圓仔湯”是怎麼回事。

拿地與房地產開發的這一特性，造成了房地產行業的地域性濃厚，在現代商業上屬於小農經濟，沒有任何技術含量。

拿地，融資，開發，預售，賣樓，對公關有很高的要求，又必須因地制宜。建築材料都是一樣的，成本都是600塊一平米。

為何農村每平米800塊就能把小樓蓋了？城中村起個違規自建房，蓋個七層樓的成本，一平米同樣不超過1000塊。可是多個房本土地證，多個市場化，就變成幾千塊幾萬塊一平米了？

房地產公司是從來不敢公佈建築成本的，不光是成本太低的問題，主要是裏面的很多問題，例如一塊磚進價10塊，賬上為何是100塊？

因為要把公共成本打進去，但是，這個問題是不能解釋的，一解釋他進去了。

這當然很操蛋，可世道之所以這樣，一定有它的道理，存在即合理。但同樣的，因地制宜的特色就很明顯了。

要公關的對象不同，各地情況不同，財務模型如何建立就不同。

所以，房地產開發的模式與標準，都是統一不了的。

最多，就是學習一下香港賣樓花的先進經驗，在資金利用與滾動上，在預售環節上，引入一個更好的模式。

但是，在房地產開發的項目總體上，運作手法是無法做到放之四海而皆準的，只能因地制宜。

這嚴重阻礙了各國國內的地域性房地產公司，朝跨國房地產公司的進化。

一國國內，各地域就已經這麼不同，更別說跨國了，各國的政策與環境更不相同，官都不同。

某國頂多規劃個十二道的高速公路，三年後建成變成了八車道，其餘四個車道放在官家裏。

可印度規劃個八車道高速公路，三年後還是野地，八個車道全在官家裏。

一國國內的地域間就如此不同，國與國的差異就更大了，以前，房地產開發公司是無法做到跨國的。

直至SP完全顛覆了房地產開發的固有模式。

帝國財團旗下的巴士酒店公司，實際上不是房地產開發公司，它是私募，是一間金融公司。

在性質上，巴士酒店公司就是一間資產管理公司，通過公開集資，集資蓋房，委託經營的方式，代各國投資人理財。

各國城市的巴士連鎖公寓酒店的房價都不同，但不是因為因地制宜，不是因為公關的原因，就是成本不同。

為何成本不同？有別於傳統房地產開發公司藏着掖着洗賬的傳統，巴士酒店公司的賬目一概亮明，公開。

拿地是怎麼拿的，樓面競標價格是多少，委託的承建方是誰，用的是什麼材料，建築成本多少，人工成本是多少，融資成本多少，從頭到尾堂堂正正的亮明。

然後，在公開的成本核算基礎上，給出一個售價，不打折不講價，愛買買不買拉倒，我當酒店房間收租。

巴士酒店公司不以公關形式拿地，不行賄，不搓圓仔湯，只用一個標準，一個完全相同的運作手法與開發模式，趟世界。

不公關，不行賄，不搓圓仔湯，能幹房地產？

以公關，行賄，搓圓仔湯形式運作的房地產公司，無一例外，困於一隅，全是土鱉！

正如榮克為聶海講解的船尾十二根魚竿，一條竿上魚，九條魚竿纏繞，兩根空閑，是先提上魚的那根竿，還是先解九條纏繞魚竿的問題。

欲做世界級的房地產開發公司，打破地域壁壘，國家壁壘，就不能為了一條魚，而錯過更多的魚，就不能把焦點放在單一地域，單一市場，單一項目與單獨案例上。

巴西聖保羅的官太貪，不給錢就拿不到地，開發阻撓就大？那就不在聖保羅拿地，不在聖保羅開發了，我去里約熱內盧拿地開發就行了。

這不是錯過了聖保羅的利潤，是不能為了一條魚而浪費精力。

里約也不行，整個巴西都不行，那就換個國家，一樣拿地，一樣開發。

總之，拿地與競標程序，開發標準是一樣的，巴士酒店公司在世界各地也從來不跟地頭蛇搓什麼圓仔湯，浪費不起那個精力。

地頭蛇有錢，你就舉牌，競標價高者得，你舉就是了，巴士酒店公司舉不過你，地塊自然就是你的了。

不服？要報復？恐嚇？歡迎，儘管來，巴士酒店公司可以與地頭蛇坐在一個競標場舉牌，就能與任何國家的地頭蛇一起搖擺。

刀片，炸彈，阻撓施工，黑社會上門，行政找事還是輿論詆毀，無所謂，隨便來。

玩黑社會這套能黑過帝國財團，那算你能耐。

巴士酒店公司不公關，不行賄，不搓圓仔湯。不是為了正義，不是秉承不作惡的原則，是跟各國土鱉耽誤不起時間，要標準化運作，不是要洗心革面做好人。

帝國財團反動依然，最不怕有人來找練，更不怕麻煩。

真不怕麻煩，僅與帝國財團相關的大麻康採恩與毒品盤，就在世界各地養着一大群馬仔，光養不動是要廢的，有各地的地頭蛇跳出來再好不過了，正好考驗下同志們平事的效率。

壞蛋也要進行績效考核與定期心理評估嘛。

像是地頭蛇一個小挑釁，就拿汽油把人全家點了的貨，能力是有了，但是心理不健全，對反對的理解太淺薄。

一般只要發現這號的，都得再送勞改營回爐，改造期間由SP武裝警察嚴加看管，以免危害當地社會。

總體來講，巴士酒店公司還是一個有社會責任感的企業，創造的就業與崗位，肯定比點的人多嘛，瑕不掩瑜。

雖然開始由於地域環境差異的問題，經歷了一些磕磕絆絆，但標準與運作手法只要始終如一，統一的標準印象就很容易建立。

等到各國無論是官面，銀行，建築行業，投資者，地頭蛇，都對巴士酒店公司形成了統一的印象，事情就起了變化。

巴士酒店公司是私募性質的集資蓋房，是世界性的固定資產投資與管理公司。

無論是各國買巴士連鎖公寓酒店房間的，還是在債券市場買入“集資蓋房債券”的，實際都是“巴士酒店”這間“房地產私募”的合伙人。

彼此是合夥經營，共享收益的模式，是同樣的康採恩利益共同體原則。

巴士酒店公司在全世界蓋酒店公寓，“集資債券”同樣不是單一地域發行，不單限北美，而是面相全世界發售的，就是“招財貓”賣的，自營項目融資嘛，招財貓主業就是干這個的。

一旦巴士酒店在各國的樣板工程有了，印象統一了，我是誰，幹什麼的這倆問題說清了，“二十八星宿”與“五十六朵花”就不單是樣板了，而是成了廣告與報表語言。

這個廣告，就把巴士酒店公司的運營方式完全解釋清楚了。

遍佈世界各國繁華城市的二十八棟酒店式公寓，與位於中國境內的五十六棟酒店式公寓樓，售出率，入住率，經營成本與毛凈率一出來，報表語言就明晰了。

這個報表語言一出來，觀望的銀行固定投資收益部門，基金，私募，投資機構，熱錢與投資者，就開始湧向各地的招財貓了，紛紛搶購起了原本銷售不咋地的“集資債券”。

加上世界各國買了巴士連鎖酒店公寓房的業主，逐步傳出的口碑，口碑一發酵，又反過來造成了市場的再度饑渴，越來越多的買房者與潛在房產投資人，在急切的等待巴士連鎖酒店公寓的新一期發售。

單在債券，在融資市場上折騰，那是以空對空的數字遊戲，是金融。單蓋房賣房那是房地產。

可債市，投資市場與實體業績的關聯互漲，產生的化學效應就驚人了。

債券在溢價，溢價高到不少“骷髏債”就是選擇了巴士酒店的最低融資成本行權套利。

溢價高到早期投資巴士酒店項目的紅樹林等私募，把原本打算長期收租的酒店房間，選擇了部分折現。

融資有人搶着提供，市場迫不及待的要房，錢有了，需求又這麼饑渴，巴士酒店公司自然要傾聽人民的聲音，加大供應嘛。

於是，巴士酒店公司的在建與交付的酒店式公寓樓數量，開始呈爆發性增長狀態，同時開工的各型酒店式公寓，越來越多。

而詭異的是，市場始終饑渴。