第一百七十四章 風控的軟肋
本來.我踏上那個木製樓梯的一剎那.我就已經在潛意識裏告訴我自己.這個單子是絕對不能做的.等到我進入到了需要考察的房產裏面的時候.我徹底是絕望了.我直接就告訴自己.這個單子是真的不能做.
之所以.讓我絕望的是.考察的房產的狀況是.就一個房間.一個門.一個窗戶.衛生間.上下水竟然都是共用的.
其實.之所以會出現這樣的問題的.主要就是這套老房子以前是人家日本人建的.這套三層小樓.以前就是一家人家住.這是解放以後.分到了居民的手裏居住的.
在聚化石的《房產價值評估報告書》上有對房產的通風.採光等方面明確規定的.現在考察的房產就是典型的通風.採光差的房子.這樣的房子變現能力是非常差的.
我們大體的考察完房產以後.跟借款人寒暄了兩句以後.我就馬上還是敷衍的說著
“李先生.你等我們客服部的電話吧.你的這個房產能不能借.我們還要回去合計一下.”
其實.每每當我這樣說的時候.也就是預示着借款人的房產是不符合要求的.否則.我就會直接說.你的房子可以做.等我回去讓客服部聯繫你吧之類的話.
結果.就在我下樓.準備走出樓道的時候.對面的一套一模一樣的房子上的一塊鐵牌子.讓我瞬間就改變了我的主意.
那塊鐵牌子上赫然寫着“康有為故居”幾個大字.我馬上回頭對着借款人說
“李先生.你這個房子想借多少錢.”
“二十萬就可以了.我打算再養一輛出租車.二十萬就足夠了.”借款人迫切的說著.
“我覺得沒有問題.等回去.我就讓客服部聯繫你.”我斬釘截鐵的說著.
很多朋友肯定會問我.為什麼一塊牌子就讓我瞬間改變了決定了呢.這還要從我早上看到的一條新聞說起.
新聞的內容大體是這樣的.說青島的文化氣息太差.簡直就是文化沙漠.為了讓青島這座城市更加的有底蘊.市政府就準備在一些名人的故居周圍.建立廣場.形成青島自己獨有的廣場文化.
康有為故居廣場也身在規劃當中.所以.我判斷.它旁邊的這棟老樓早晚要拆遷了.我回到公司也是這樣對客服部說的.可是.在貸審委員會上卻發生了爭執.
最後.我就和客服部的經理們一人賭了一頓飯.而且.我還打包票.如果.這一單出現問題了.後果有我來承擔.如果.借款人按時還款.客服人員拿到的提成.要分我一半.
就這樣.我們在貸審委員會上愉快就達成了一致.其實.我會有這麼強烈的信心.最關鍵的是.
第一.我已經看到了抵押物的發展規劃.
第二.我對青島的拆遷條例還是有信心的.因為.我已經不是第一次和青島的拆遷辦打交道了.如果.想拿到拆遷補償款的話.必須拿着房產證來拿.客戶一旦在聚化石辦理的抵押手續.他的房產證勢必會放在聚化石公司或者是放款人手裏的.
借款人手裏沒有房產證.自然就拿不到補償款.借款人也不是傻子.拆遷補償款頂他的兩套房子的價值.借款也就只有他房產一半的價值.傻子估計這個時候都知道該怎麼辦了.
考察的房產.價值四十萬.只借二十萬.抵押率適中.如果.到時候借款人到了還款周期到期后不還款的話.我也非常樂意把這套房子收下來等着拆遷.
可是.我也和冉濤打了賭.那就是借款人一定會提前還款的.其實.聚化石的賭文化還是很濃的.當然.我們不是那種賭博性質的.我們都是好比有什麼比賽.就會下注.賭注往往就是一頓中午飯.或者是一個雪糕什麼的.大家都是以娛樂為主.
果不其然.借款人.李先生本來打算借款一年的.結果.借款七個月.就接到了拆遷的通知.最後.他竟然想方設法的去找了一個別的公司先把他的錢還上.然後.從聚化石拿到了房產證去領了拆遷補償款.
這一下我就成為了大贏家.不斷贏了好幾頓飯.還贏了冉濤好幾個雪糕.當然.這一下又把我傳神乎其神的.當然.這裏我一定告訴那些從事民間借貸朋友.
做我們這個行業不是靠運氣的.而是.靠的不斷的大量的知識積累.知識是如何積累的.那就是要靠不斷的學習.所以.在我給一些同行們講課的時候.
我會強調學習的重要性.我總是會看到他們那種鄙視的笑容.可是.往往沒過幾年.那些曾經對着我鄙視的笑過的同行.不是跑路了.就是關門大吉了.
其實.我也在聚化石也不是沒有失敗的經驗.很多時候.有些人就是成功了.就不會敢於去面對以前自己的失敗.其實是沒有什麼大不了的.誰在成功之前還沒有幾次失敗啊.
當然.我認為像我這樣對風險把控的這麼嚴謹的人.之所以能犯錯誤.還是因為.有外界因素的干擾.
有一天.我正在自己的工位上犯困的時候.突然.我的電話響了.我一看是李總辦公室的.我就馬上畢恭畢敬的接了起來.結果.李總非常急促的讓我去辦公室找他.
我剛剛進入李總的辦公室還沒有等着坐下.李總就馬上說著“天成.我給你一個電話.你趕緊的去看看他的房子.是我的朋友.”
“好的.李總.”我一看李總這麼著急.我也就沒有再多說什麼.就直接從李總手裏接過一張寫有電話的紙條.
聯繫客戶.進行客戶的房產考察.已經是輕車熟路的了.當然.這個客戶李總特地囑咐是他的朋友.我自然也是態度非常客氣.我撥通電話的時候.對方竟然是個女人.
我們兩個約好了在公司樓下見.不一會.就有一輛紅色的寶馬停在了我的身邊.車窗搖下以後.一個打扮非常時髦的女孩就探出頭對我喊着
“你是祝經理吧.趕緊上車吧.”
我聽聲音.就是那個在電話里跟我說話的那個.我就馬上上車了.上了車.我才知道.這次要考察兩套房產.第一套是在青島的老台東區.
我本來一直都以為.考察的第一套房產以前是一套廠房.當然是那種廢棄的廠房.結果.沒有想到.已經變成了居民房.而且.每套都是那種複式結構的.
房產沒有問題.但是.客戶家裏養了一條大狗.還是讓我非常的驚訝.我是非常喜歡狗的.可是.那條狗大的讓我覺得有點害怕.但是.從家裏能養這麼大的狗.可以證明.生活還是比較富足的.否則.也不會養這麼大的狗狗.
我敢斷定.那條狗一定能一個人的飯量那麼大.不過.我在考查房產的時候.抵押人的父母好像不是太同意她做房產的抵押.就在我用質疑的眼光看着那個時尚女人的時候.她好像也察覺出來了.馬上就給我解釋着
“沒事.你看行了.我父母都有自己的房子.今天是來我家看我的.要是還不上錢.我就把這套房子賣了.”
我一看女人這麼堅決.我就馬上做了記錄.就讓她簽了委託評估人.就緊接着要去看第二套房產.就在我剛剛上車以後.女孩就開始給要考察的房產的房主打着電話.
就在我們的車到了第二套要考察的房子的時候.第二套的房子的抵押人已經早早的就在樓下面等着我了.不過.我從他的外貌去看.我覺得.應該是聚化石四不做的其中一項.
就是那種面露兇相.看上去就是不還錢的.要不是李總說是他的朋友.估計這筆單子我就直接決定不做了.而且.他還留着一個光頭.說起話來.竟然也是帶着一副青島小哥的習氣.
當然.后來.我聽說這個傢伙竟然是北大畢業的.我也是非常驚訝.我還以為我看走眼了呢.結果.在第一個借款周期過後.我發現我的判斷是對的.那個傢伙就開始各種理由不花錢了.
當然.為什麼不還錢.這都是後面我要跟大家交代的.就在我們剛剛下車的時候.那個剃着光頭的傢伙就對我說
“你好.一會去我家裏看房子的時候.你就說是我的朋友.是來看我的剛剛出生的兒子的.我的丈母娘剛從東北過來.我不想讓她知道.我要拿我的房子作抵押.”
“好的.我知道了.”我例行公事的回答的.但是.我心裏馬上就嘀咕着“你不是李總的朋友.估計你要是這樣說.我就直接不看你的房子了.你這是讓我和你聯合去欺騙的你的同住人啊.”
在聚化石的風險管理系統中.是有這條關於同住人對房產抵押是否知情的這一條的.現在.抵押人竟然讓我和他一起去欺騙同住人.真是太奇葩了.
就這樣我跟着那個打扮的十分時尚的女孩和剃着光頭的傢伙.走進了要考察的第二套房產.接下來到底發生了什麼狀況.我們下一章節分解.